Как инвестировать в недвижимость Дубая правильно: недвижимость для перепродажи или для аренды?

автор: Владимир Самойлов

Итак, разница в цене между готовыми и строящимися (на стадии котлована) объектами недвижимости в Дубае в среднем 15-20%. А значит, купив дешевле, можно через 2-3 года строительства забрать себе разницу. Годовой доход от аренды в среднем составляет 7% от стоимости недвижимости. Но так ли все просто, и как инвестировать, чтобы избежать минимальных прибылей или даже убытков (и такое бывает) – рассказываем в нашем докладе. В части 1 обзора - о том, как выбрать апартаменты или виллы для сдачи в аренду и получить доходность выше среднего.

Экономика эмирата Дубай растет стабильными темпами 3-4% в год, а город год от года занимает места в первых строчках индексов самых влиятельных городов мира Global Power City Index (GPCI) 2023, Doin Buisness, рейтинге самых безопасных городов и многих других. Основа процветания региона – большие запасы нефти, но в последние десятилетия были реализованы грандиозные программы диверсификации экономики: доля финансового, IT, секторов туризма и недвижимости в ВВП страны выросла во много раз. Технологии, финансы, транспорт, туризм, недвижимость (эту сферу помогаем развивать и мы в Estate Collection Dubai) – все это приоритеты, направленные на увеличение экономического разнообразия. В рамках программы местных властей D33 запланирован рост экономики эмирата в 2 раза и превращение Дубая в ведущий мегаполис мира. Для этой цели запланированы 100 инновационных проектов на 8,7 трлн долларов, и основа большинства проектов – не нефть и газ, а инвестиции в новые технологии и человеческий капитал. Власти Дубая будут привлекать компании, бизнесменов и талантливых специалистов со всего мира. Сейчас население эмирата – 3,65 млн человек и каждый год оно растет на 100 тысяч человек за счет переезда сюда талантливых специалистов, бизнесменов и обеспеченных людей. В соответствии со стратегией «Дубай-2040» запланировано увеличение населения региона - до 5,8 млн, без учета временно пребывающих туристов. Постоянное увеличение населения за счет высококлассных специалистов, бизнесменов, селебрети и просто обеспеченных людей гарантирует рост спроса и цен на аренду недвижимости. Уже сейчас 85% жителей Дубая – экспаты, и доля приезжих талантливых и обеспеченных специалистов и их семей со всего мира будет только расти.

Доходы ваших потенциальных арендаторов также постоянно растут: валовый национальный доход на душу населения в Дубае составляет 49 000 $ в год (данные Всемирного банка за 2022), а средняя заработная плата здесь составляет целых 21 475 дирхам или 5 848 $ в месяц (данные от Worldsalaries за 2023). Кроме проживающих в Дубае на постоянной основе специалистов спрос на аренду подстегивают и туристы, которые прибывают в эмират с бизнес-целями или для отдыха и развлечений. Второй год подряд Дубай становится лучшим международным туристическим направлением по версии TripAdvisor. Целевые показатели, к которым стремится развитие туристического рынка – 40 миллионов туристов в год. Доля россиян среди въезжающих в Дубай туристов – 6,5%. Это больше чем доля китайцев и американцев, но меньше, чем процент туристов из Великобритании или Индии. Заполняемость местных отелей в среднем за год (по 2023 году) – 75%, а в сервисных апартаментах, где инвесторы могут сдавать свою юниты на длительные сроки или посуточно еще выше – 80%. На основе официальной статистики, мы в Estate Collection Dubai подсчитали, что всего на конец 2023 года в Дубае насчитывалось 149 тысяч номеров. По мере строительства новых апарт-отелей количество номеров растет в среднем на 4 тысячи номеров в год, но с учетом постоянного увеличения населения Дубая на 100 тысяч человек в год спрос в этом сегменте растет быстрее предложения.

Если туристы и бизнесмены, приезжающие в эмират на короткий срок, предпочитают отели и сервисные апартаменты, то квалифицированные приезжие сотрудники (а их количество растет примерно на 100 тысяч каждый год) на длительный срок снимают апартаменты и квартиры в классических жилых комплексах. Доля апартаментов всех типов в продажах дубайской недвижимости составляет 86%. На виллы приходится чуть больше 14%. 3/5 сделок по продажам апартаментов приходится на недвижимости в строящихся домах. Это не случайно, ведь средний ценовой разрыв между готовыми и строящимися юнитами аналогичного класса – это 15-20%. Именно столько сможет сэкономить инвестор при приобретении объекта на стадии котлована со сдачей через 2-3 года. Самая распространенная инвестиционная стратегия – это покупка апартаментов в строящемся доме со скидкой, ожидание достройки и дальнейшая сдача в аренду (или иногда перепродажа). Найти выгодных вариант среди готовых апартаментов сложнее, потому что инвесторы не заинтересованы в продаже качественных юнитов по выгодным ценам. Когда дом достроен, инвестор получает стабильный пассивный доход от сдачи апартаментов туристам и экспатам, а также ежегодный стабильный прирост стоимости объекта вслед за ростом общего уровня цен на дубайскую недвижимость. По мере роста цен на недвижимость еще одной стратегий является покупка старых объектов, преимущественно вил, для дальнейшей реконструкции и продажи по более высокой стоимости. Но это скорее удел профессионалов – небольших строительных компаний с опытом в ремонте и реконструкции.

За год в Дубае заключается более 400 тысяч сделок апартаментов и вилл на разные сроки. Средняя цена годовой аренды апартаментов - 73 тыс. AED в год, вилл – 240 тыс. AED в год. Есть районы лидеры по спросу на аренду апартаментов – это стали Jabal Ali First, Al Warsan First, Al Barsha South Fourth. Больше всего спрос на аренду вилл в районах Madinat Hind 4, Al Thanayah Fourth, Mirdif. При этом в отдаленных и не популярных районах Lehbab First и Al Aweer Second можно найти апартаменты и по 20-30 тыс. AED в год. По подсчетам Estate Collection Dubai , средняя стоимость аренды жилой и гостиничной недвижимости в Дубае выросла в среднем на 8% за последний год. Рост доходов и заработных плат, а также постоянный приток в эмират новых обеспеченных жителей толкают спрос и цены на аренду вверх.

Нужно учитывать, что в новых районах интенсивной застройки застройщики регулярно выводят в продажу тысячи юнитов. Когда застройка вокруг настолько интенсивна, что предложение превысит спрос, то цена апартаментов по мере увеличения строительной готовности дома не вырастет, ведь застройщики и инвесторы будут сбивать цены новыми предложениями. Нужно знать и учитывать планы застройщиков.

Налогов на владение недвижимостью и доходы от её сдачи в аренду в Дубае нет! Но при расчетах доходности инвестиций важно учесть расходы на обслуживание ЖК, ремонт и мебелировку апартаментов. С учетом этого, средняя чистая доходность от сдачи в аренду апартаментов - 7,8 % в год, вилл – 8,3 % в год. Но это средняя доходностью, т.е. сюда входят и неудачные примеры приобретения переоцененной или некачественной недвижимости без сопровождения профессионалов. Сопровождение выбора объектов для инвестирования профессионалами позволяет достичь доходностей выше среднего. Итак, самая распространенная инвестиционная стратегия – вложения в строящуюся недвижимость и дальнейшая аренда объекта. Но для корректного расчета доходности мы в Estate Collection Dubai рекомендуем: